Chairman’s corner

2016 zou voor IMMOBEL een overgangsjaar worden met alle aandacht voor de problematiek rond de fusie.

 

850.000 m2 projecten in uitwikkelingsfase

De prioriteit bij uitstek was een dynamiek te creëren om enkele al jarenlang aanslepende projecten, opslokkers van kapitaal, en volledig afgewerkte kantoorgebouwen te verhuren en te verkopen. 

De fantastische kwaliteiten van de samengevoegde teams en onze nieuwe medewerkers hebben tot een ongekend dynamisme en resultaat geleid. 

Onze overige strategische objectieven waren het consolideren van onze positie in onze verscheidene markten: (i) residentieel op peil houden, (ii) Landbanking verstevigen en er toegevoegde waarde voor vinden, (iii) ons Luxemburgs succes verderzetten, (iv) Polen op zijn kwaliteiten en resultaten controleren, de divisie versterken en een residentieel departement opzetten. 

Verhuurde kantoorgebouwen, die al jarenlang te koop stonden, werden verkocht (Westside Village in Luxemburg, Okraglak in Polen). Black Pearl werd verhuurd aan de Europese Commissie en verkocht. RAC 2, een kantoorgebouw dat reeds in juni 2015 werd opgeleverd, werd verhuurd aan het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en aan een recordprijs verkocht. Gateway, aan de luchthaven van Brussel, verhuurd aan Deloitte, werd opgeleverd en definitief verkocht aan Befimmo. 

Angels werden uit stedenbouwkundig of economisch moeilijke projecten gehaald (Parc Seny, Chien Vert, Îlot Saint-Roch,…). De werken aan het enorme project Universalis Park (van meer dan 100.000 m²) werden gestart met een zeer succesvolle aanvang van verkoop. De bouwvergunning van het eveneens ambitieuze project O’Sea in Oostende werd bekomen en de bouwwerken van een eerste fase werden toegewezen. Chambon – winnaar van de MIPIM Awards 2017 in de categorie “Beste Refurbished Building” (ex ASLK-site in hartje Brussel) en de eerste fase van Ernest (vroegere Solvay-site te Elsene) werden afgewerkt en zijn ongeveer uitverkocht.

2017

Men kan geen twee keer hetzelfde gebouw verkopen. Het vooroplopen op ons vijfjarig businessplan zal voor gevolg hebben dat 2017 een jaar wordt met minder resultaat, waar meer gezaaid dan gemaaid kan worden. 

De opstart van een aantal belangrijke projecten staat in de steigers: Ernest fase 2, O’Sea te Oostende, Infinity op Kirchberg (in Luxemburg), Polvermillen site in centrum Luxemburg, enz...

De oplevering en verhuring van het hoofdkwartier van ING Luxemburg (Galerie Kons) met bijbehorende verkoop aan AXA werd afgerond eind maart.

Ondanks zijn superbe ligging in Warsaw vergt het project Cedet bijzondere aandacht. De complexe werken aan dit geklasseerd gebouw zullen boven het voorziene globaal budget uitvallen. In tegenstelling tot het initieel businessplan is de oplevering thans gepland in het eerste semester 2018 in plaats van 2017. De marge op dit project zou aan de verwachtingen moeten voldoen. CBD One, dat een van de best gelegen kantoorgebouwen van Warsaw wordt, ondergaat ook vertraging. Alle vergunningen zijn bekomen maar een derde partij formuleert privatiseringsaanspraken op de straat langsheen het project.  Bedoeling is nu de werken aan te vatten in 2018.

Het 60.000 m² gemengde project te Gdansk verloopt prachtig met een voorverkoop onder voorwaarden van een hotel en vele verkopen van appartementen.

2017 jaar waar meer gezaaid dan gemaaid kan worden

Het Pools team wordt grondig aangepast. Het Belgisch seniorteam gaat er thans tweewekelijks op controle, voor bijstand en bijsturing. 

Luxemburg draait zeer goed. Het team is verdubbeld naar 15 personen en zal nog groeien gezien de belangrijke en lucratieve projecten die we er hebben. 

2018 EN NADIEN

De jaren 2018, 2019 en 2020 zouden topjaren moeten worden die de culminatie vormen van onze bestaande pijplijnen en de ontwikkelde strategieën. Greenhill Park, twee projecten in Knokke, eerste en tweede fase van O’Sea, Infinity, Polvermillen, Centre Etoile, Cedet, CBD One, Granary Island, Ernest, Universalis Park, RAC 4 en Parc Seny zouden hiervan allemaal deel maken en in verschillende gevorderde staten van oplevering of verkoop moeten zijn. Het iconische 40.000 m² gebouw op de Brusselse Zavel en de 50.000 m² site op het de Brouckereplein zouden moeten aangevat zijn. Het nieuwe Allianz hoofdkwartier aan het Brusselse Noordstation zou moeten opgeleverd zijn.

Het voorstel van bruto-dividend voor boekjaar 2016 is 2 EUR, een bedrag dat zal toenemen met 4 tot 10% per jaar, onder voorbehoud van eventuele onvoorziene omstandigheden.
DIVIDEND

De Raad van Bestuur heeft de intentie bevestigd om aan de Aandeelhouders een recurrent en stijgend dividend voor te stellen. De vooruitzichten laten dit toe. 

De Raad zal aan de Algemene Vergadering voorstellen een bruto-dividend van 2 EUR per aandeel toe te kennen aan de aandeelhouders voor boekjaar 2016, een bedrag dat zal toenemen met 4 tot 10% per jaar, onder voorbehoud van ernstige onvoorziene omstandigheden.

Eigen aandelen, kapitaalstructuur en strategie

De groep heeft door de fusie een vrij hoog eigen vermogen. De Raad van Bestuur heeft alle alternatieven onderzocht over de bestemming van de eigen aandelen en er werd beslist dat deze tot bij noodzaak van kapitaalversterking als eigen aandelen zonder stem of dividendrecht zullen behouden worden. De voorziene strategie bestaat uit groei in Polen en het aanboren van een vierde markt. Daarnaast schaalbehoud in België en Luxemburg vanwege onze reeds relatief dominante positie en onze interesse enkel voor projecten vanaf een bepaalde schaal.

We hebben in 2016 een obligatielening van 40 MEUR terugbetaald en ook sommige kredietlijnen werden afgebouwd. Een studie heeft uitgewezen dat we best een nieuwe obligatielening uitschrijven tot 100 MEUR. De intrestvoeten zijn op een historisch laag punt en de lening zal ons een ideaal evenwicht geven tussen onze verschillende financiële instrumenten. Deze lening zou ook bijdragen tot een lagere kapitaalkost en ons meer competitief maken. Onze schuldgraad zal op een gezond niveau blijven.

Compliancy

Veel werk wordt geleverd om de checks en balances in de vennootschap te versterken. 

De Raad van Bestuur werd versterkt en telt nu 9 bestuurders waarvan 5 onafhankelijken zijn, 4 dames, verdeeld over drie nationaliteiten. Specifieke aandacht werd besteed aan doorgedreven professionalisme, een helikopter visie met diepgaande knowhow in noodzakelijke domeinen, en onafhankelijkheid van denken in het belang van de vennootschap, van al haar aandeelhouders en stakeholders.

In de vennootschap werd de intensiviteit van rapportering gevoelig opgeschroefd. Een controlling departement werd opgericht met als opdracht nauw toe te zien op de operationele activiteiten van de vennootschap. Al deze informatie wordt verwerkt door de CFO en CEO die rapporteert aan het Uitvoerend Comité, aan het Audit Comité en uiteindelijk aan de Raad van Bestuur.

Een belangrijke noot

Europa en de wereld kennen een economische opleving maar bevinden zich tevens in ongekende wateren met sinds de tweede wereldoorlog ongeziene sociale, economische en maatschappelijke risico’s. De groep zal in haar beslissingsbeleid terdege rekening houden met deze macro factoren. De competenties, kapitaal, kapitaalmarkten en motivatie zijn er om onze groep een gestadige en markante groei te laten kennen in de volgende decennia, steeds met een ROE-visie van minstens 15%. Onze ambities mogen evenwel niet ongebreideld zijn en moeten steeds rekening houden met de wereld waarin we leven. De lange termijnvisie die IMMOBEL ruim 150 jaar jong heeft gehouden moet de leidende draad in ons beleid blijven.

Tot slot is het de wens van de Raad van Bestuur om de liefdadigheidspolitiek van ALLFIN verder te zetten en een klein deel van onze nettowinst toe te wijzen aan liefdadigheidsdoelen. Deze betreffen drie categorieën en met name gezondheidszorg, cultuur, en vooral hoe wij kunnen bijdragen tot meer sociale cohesie en inclusie in onze maatschappij. Wij onderzoeken momenteel concrete projecten en we zullen de mooie initiatieven waar we kunnen helpen op onze website plaatsen zodat elke aandeelhouder met fierheid kan lezen tot welk goed doel hij of zij bijdraagt.

Met vriendelijke groeten,

Marnix Galle
Uitvoerend Voorzitter

Alexander Hodac moest een nieuwe wind doen waaien door IMMOBEL. Hij begon dan ook aan die opdracht met een sterk credo: altijd voor alle medewerkers met een luisterend oor klaarstaan om hen te stimuleren vooruitgang te maken en zichzelf te overtreffen.

“In december 2015 werd ik benoemd tot gedelegeerd bestuurder van IMMOBEL. Ik was 34 jaar en besefte maar al te goed dat ik voor een grote uitdaging stond! Sinds dat moment heeft de groep heel wat grote veranderingen doorgemaakt, waaronder de fusie met ALLFIN in juni 2016. Die hebben geleid tot erkenning maar maken tegelijk duidelijk dat er grote belangen op het spel staan.

Ik beschouw mezelf als de dirigent van het orkest. Het is mijn ambitie IMMOBEL te laten uitgroeien tot een groep met duurzame vastgoedportefeuille en internationale uitstraling. Meer nog dan een overgangsjaar was 2016 een jaar van doorbraak. Marnix Galle en ik delen dezelfde positieve visie op samenleving en vastgoedwereld en slaagden erin die in de praktijk om te zetten. De eerste resultaten van onze nieuwe tandem spreken voor zich: we overtroffen de verwachtingen die we hadden vooropgesteld.

Daarin stonden we niet alleen: IMMOBEL stelt de mens centraal in haar aanpak en ik zie mezelf als de ambassadeur van die visie: elke dag opnieuw sta ik klaar voor de vrouwen en mannen binnen onze groep om samen met vereende krachten en een gedeelde visie onze ambities waar te maken. Zagen sommigen IMMOBEL vroeger nog als een oude dame, dan is vandaag duidelijk dat onze medewerkers – jong en oud – stuk voor stuk veelzijdig, dynamisch en innovatief zijn.

Ik ben ervan overtuigd dat deze ingrijpende verandering niet alleen merkbaar is op de vastgoedmarkt maar ook in onze keuze van uitdagingen die we durven aan te gaan: we gaan voluit voor baanbrekende en winstgevende projecten!“